Productores

En el desarrollo de proyectos fotovoltaicos se hace imprescindible contar con la ayuda de abogados especialistas con conocimientos en derecho inmobiliario y de la energía solar.

Así por ejemplo:

I.- A la hora de arrendar un terreno o cubierta:

Cuando un inversor quiere convertirse en productor fotovoltaico necesitando para ello suscribir contrato de arrendamiento ó superficie para proyectar sobre ese espacio su instalación fotovoltaica de venta a red, precisa contar con la ayuda y asesoramiento jurídico especializado en las ramas del derecho inmobilario y la energía solar.

En este sentido el productor fotovoltaico ha de suscribir contrato de arrendamiento ó derecho de superficie en el que contemple todos los derechos y obligaciones de las partes, incluido el derecho de servidumbre de paso, que para no dejar al arbitrio de un tercero aspectos no contemplados por las partes en el contenido del contrato de arrendamiento ó superficie.

En los contratos de arrendamiento de cubiertas y terrenos para instalación solar fotovoltaica, son destacables los siguientes aspectos contractuales que las partes han de tener en cuenta, y otros tantos que se han de evitar.

a.) Cláusulas a tener en cuenta:

• Establecer Cláusulas suspensivas por imposibilidad de evacuación de potencia.
• Duración Vinculante para ambas partes estableciendo indemnizaciones por incumplimiento.
• Establecer períodos de carencia hasta generación de ingresos.
• Asegurar acceso a cubierta del arrendatario. (Servidumbre de paso).
• Establecer mecanismos de control de mantenimiento de cubierta y responsabilidades cruzadas.
• Asegurar integridad de condiciones iniciales de sombras de la instalación.

b) Cláusulas a evitar:

• Renuncia a reclamaciones por el estado constructivo de la cubierta y su adecuación a normativa vigente durante el plazo pactado.
• Obligación del arrendatario de obtener todos los permisos, licencias y autorizaciones, respecto de la cubierta y no de la instalación.
• Obligación del arrendatario de adecuar y efectuar las obras necesarias para la adecuación de la cubierta a las futuras exigencias de futura normativa.
• Penalización por resolución anticipada e indemnización por lucro cesante en determinados supuestos (cambio de normativa, fuerza mayor, disminución del rendimiento, extinción del contrato con el explotador de la red, etc.).
• Inexistencia de responsabilidad si se ocasionan daños en la instalación por personas trabajadoras en la nave.
• Acceso libre del personal de la nave a la cubierta.
• Prohibición de cesión o subarriendo.
• Reserva de parte de la cubierta para el dueño de la nave.
• Subida de la renta por mejora del rendimiento cuando sea una renta fija anual.

II.- A la hora de ejecutar la obra de instalación:

Son muchos los Ayuntamientos y Municipios que pretenden lucrarse haciendo caja con la llegada de productores interesados en proyectar en esos lugares sus plantas fotovoltaicas.

Las diferentes Consejerías de Medioambiente obvian reconocer la suerte de contar en sus municipios con estas plantas de producción de energía limpia no contaminante que reducen la emisión de gases de efecto invernadero.

En este sentido permiten que la Consejería de Urbanismo pretenda cobrar un injusto Impuesto de Construcciones e Instalaciones y Obras (ICIO) sobre el total de la obra incluidos los materiales y componentes de la instalación fotovoltaica que en algunos casos asciende al 6% del presupuesto.

Para ello es necesario que antes de presentar la documentación requerida por parte del municipio para la liquidación del ICIO, o de la Tasa, o del Canon de aprovechamiento urbanístico, nuestros abogados especialistas en la materia estudien las correspondientes Ordenanzas, e impugnen las liquidaciones abusivas de los Ayuntamientos en tiempo, forma y plazos.

III.- A la hora de suscribir un contrato llave en mano de promoción e instalación fotovoltaica y/ó de mantenimiento:

Cada vez son más frecuentes los litigios que se suscitan en sede judicial, -Primera Instancia y posteriormente en Audiencias Provinciales- por la falta de concreción y rigor jurídico de los contratos llave en mano de instalación fotovoltaica venta a red.

A la hora de redactar y suscribir un contrato llave en mano y/ó de mantenimiento es importante:

• No dejar la interpretación del contrato al arbitrio de uno de los contratantes.
• Que su contenido y objeto quede claro, determinado y preciso.
• Que las partidas, costes, licencias e impuestos queden claras, determinadas y determinantes.
• No incluir cláusulas oscuras o poco claras que induzcan a confusión y a posteriores reclamaciones judiciales.

• Que en el caso de modificación del marco legal vigente o retributivo, las partes conozcan desde el principio cuales son los compromisos económicos y de pago, y la inclusión de cláusulas resolutorias por cambio de condiciones del marco retributivo fotovoltaico.

  Para ello es importante que en el aspecto legal, tanto promotor y productor deleguen el establecimiento de estas reglas de "juego" a nuestros abogados especialistas para evitar en la medida de lo posible problemas futuros que supongan una crisis negocial entre las partes y posterior litigio judicial.

IV.- A la hora de transmitir por título de compraventa la planta solar fotovoltaica, o solicitar la necesaria Financiación bancaria (Renting, Leasing, etc): DUE DILIGENCE LEGAL

La due diligence, en su extensión más amplia, consistirá en una revisión legal, fiscal y financiera de la compañía por nuestro grupo interdisciplinar de profesionales, cuya función principal consiste en poner de manifiesto los eventuales pasivos ocultos y riesgos derivados de la adquisición de la sociedad en cuestión.

Desde el punto de vista del análisis o revisión legal, se examinarán pues extremos tales como:

• Aspectos societarios: escrituras otorgadas por la sociedad, Estatutos sociales, composición accionarial, órgano de administración, apoderamientos, llevanza de libros sociales (Libro de Actas, Libro Registro de Acciones Nominativas ó Libro Registro de Socios), cuentas anuales, etc.
• Proyecto de instalación fotovoltaica: Permisos y licencias (auditoría de la tramitación administrativa).
• Aspectos legales y fiscales de la transmisión del proyecto fotovoltaico. (transmisión de la sociedad vehículo, de las participaciones societarias, etc).
• Los contratos llave en mano, los de arrendamiento o cesión del derecho de superficie, el de mantenimiento, las garantías de los componetes, seguros, financiación.
• Revisión e identificación de posibles riesgos en todos los contratos suscritos por la compañía con proveedores, entidades financieras, socios, etc…
• Contingencias laborales y de la Seguridad Social.

Junto a la revisión de estas cuestiones relativas a la perspectiva legal, es preciso que se haga el correspondiente chequeo pormenorizado de todas las cuestiones de índole fiscal y financiera.

Si bien lo normal es que sea el eventual adquirente el que promueva el informe de due diligence, no es menos cierto que es en ocasiones el propio transmitente, el que en aras a ofrecer una imagen más transparente y fiable de la compañía transmitida, encomienda la emisión del informe.